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2014年重慶市房地產市場走勢預測分析

一.聲音:整體平穩,“合情合理”小幅上揚
1.供應量預測:延續去年高供應量現狀  
  眾所周知,去年,蔡家、巴南、大渡口這三個一貫低調的區域被推到了“第一線”,開發商們豪邁“下叉”。恒大、珠江、瑞安、招商、萬達等實力強勁的開發商并不介意扎堆,直接進軍巴南市場。“今年房地產的競爭,主要集中在這三個新興區域。”重慶珠江實業有限公司營銷總監康玉峰分析,供應量會超過2013年。
  據領域機構數據顯示,2013年重慶樓市供應量為2400萬平方米,目前存量約1000多萬平方米。領域機構市場部經理張鑫預測,存量充足的情況下,今年供應量仍將維持高供應現狀,保守估計約2400萬平方米,與去年一致。
2.需求量預測:剛需還是主流,需求量有所回落
  上世紀80年代出現生育高峰,那時出生的人也成為了近年來主要的剛需人群,并在2012年達到高峰。因此,不少人猜測,近兩年這部分主流剛需人群已被市場消化殆盡。
  對此,張鑫認為,2012年的“剛需年”以及2013年的“改需年”確實消耗了大部分剛需和改需客戶,但重慶本土需求依然旺盛。不僅如此,隨著重慶經濟迅速發展,輻射范圍也延伸到了其他省市,重慶將迎來“復合年”。“區縣進城人口、外來務工人口、外地務工人口大量返回又成為另一部分剛需客戶,還包括大量投資人群的涌入,讓重慶的需求量依然保持高位。”
  張鑫預測,未來5年,重慶依然以剛需客戶為主。今年市場需求或將有所回落,但仍然保持高位,保守估計約2200萬平方米,供求關系依然趨于平衡。
  
3.政策預測:以優化政策為主  
  不少業內人士認為,國五條、國八條的推出,并不是抑制剛性需求,主要抑制的是投資人群和高端客戶。“這對剛需為主的重慶影響并不大。”金科股份總裁蔣思海說,重慶地方政策提出,高端有抑制、中端有市場、低端有保障,這讓重慶房地產市場始終健康、良性地發展著。
  同時,“公積金和銀行貸款的變動,是優化政策的一種方式,主要目的是保護首次置業者。”張鑫預測,2014年,預計國家不會有大的新政策出現,更多的是讓政策落地,得到優化。
4.房價走勢預測:整體平穩,會出現“合情合理”上揚  
  2013年,重慶樓市成交均價約7164元,在全國五大中心城市中居于末位。基于未來重慶經濟的迅速發展,土地成本、建安成本、人工成本的增加以及剛性需求的支撐,著名媒體評論人秦長生認為,今年重慶房價走勢整體平穩,會出現“合情合理”的上揚。這也正是業內人士的統一觀點。
  “從2012年開始,重慶的供求關系一直趨于平衡,這一現象今年會持續下去。”銘騰機構市場部總經理吳小飛說,因此,房價的漲幅是在“情理之中”,2014年重慶房價整體漲幅在10%左右,區域不同,漲幅也會不同。
  吳小飛預測2014年,大石壩、照母山等城市中心、副中心區域,由于中心資源越來越稀缺,漲幅會達到10%—15%,高層單價會破萬;一環半區域,如茶園、大學城等片區,目前還低于整體均價,有一定漲幅空間。但由于競爭激烈,這一板塊漲幅偏小,約為5%—8%;二環外板塊,受配套不全、距離市區較遠等因素影響,漲起來較為困難。重慶晨報記者 黃喬
  ■2014年供應量將維持高供應現狀,保守估計約2400萬m2,與去年一致
  ■主要集中在蔡家、巴南、大渡口這三個新興區域
  ■2014年市場需求或將有所回落,但仍然保持高位,保守估計約2200萬m2
  ■預測未來5年,重慶依然以剛需客戶為主
  ■2014年重慶房價整體漲幅約在10%左右
  ■大石壩、照母山等城市中心、副中心區域,漲幅會達到10%—15%,高層單價會破萬
  一環半區域,如茶園、大學城等片區,競爭激烈,漲幅偏小,約為5%—8%
  二環外板塊,漲起來較為困難
  今年怎么去買房?
  剛需多考慮交通,改需多看城市資源
.剛需盤穩居樓市第一主力
    建議:重視整體性價比,綜合考慮價格、配套等因素  
  誰是今年重慶市場上供應和成交的主力軍?張鑫毫不猶豫地回答:“剛需盤”。
  “不管是購買人群的比重,還是國家政策的保護力度,重慶樓市未來5年都會是以剛需盤為主。”張鑫說,從預估數據上來看,今年高層的供應量將在1500萬—1600萬平方米之間,占到總量的70%左右;而成交量將在1500萬平方米左右,占到總量的76%。
  對此,重慶中原戰略資源中心副總監孫剛也表示,未來幾年,剛需盤的產品不會有太大變化,仍以套內面積60—70平方米之間、沿軌道線等公共交通修建的產品為主。
  對于如何選擇合適的剛需盤,孫剛建議,購房者不要只考慮價格因素,而是要整體考慮性價比,品質良好、交通便捷、商業和社區配套完善的剛需產品更受青睞。“如果只單純考慮價格因素,而將自己的精力、時間成本提高,那顯然是不劃算的。”孫剛說。
1.改需樓盤成馬年購買主要趨勢
 建議:選擇擁有更多城市資源的樓盤,環境、配套成重要條件  
  “近兩年,隨著重慶經濟的發展和市民消費習慣的改變,剛需和改需住房的界限逐漸模糊,有一定經濟基礎的市民都希望能夠‘一步到位’。”在金科時代中心的銷售現場,一位置業顧問如是告訴記者。如高層面積在百余平方米左右的房子既可以作為一步到位的選擇,也能作為首次改善型住房的不錯選擇。
  張鑫表示,今年洋房的供應量預計將在200萬—220萬平方米之間,且未來的洋房將向單棟樓層數增多、單戶面積做小、垂直空間多贈送的趨勢發展,且越來越重視戶型的功能性。
  一位業內人士還向記者透露,從去年的拿地情況來看,無論是龍洲灣片區,還是照母山、大竹林片區,開發商都將新拿地塊定位為低密度、高端品質住房區。這意味著,今年進入開發周期的項目將以改善型為主,大量滿足市民改善型需求的樓房會相繼入市,它將成為馬年樓市的一個主要購買趨勢。
  對于怎樣選擇改善型住房,他建議要多考慮擁有更多城市資源的地段,比如照母山片區、中央公園片區等。因為,這些地段不但擁有城市中不可復制的良好生態環境,而且將有高端、齊全的商業生活配套,未來資產的升值空間也很大,有一定經濟實力的市民應該從這些角度去考慮和選擇。
2.商鋪、寫字樓是投資類型熱點
  建議:認真估算回報率,現房產品更具優勢  
  新年伊始,位于渝中虎頭巖核心地段的協信總部城5A甲級寫字樓交付使用,10余家企業接房入駐。對此,孫剛表示,與期房相比,像總部城這樣的現房寫字樓對投資群體來說,不僅能早投資早受益,并且還能將風險控制到最低。因此,投資者在購買寫字樓產品時,可以多從現房的角度考慮。
  孫剛表示,針對投資需求,投資者在購買前一定要對寫字樓、商鋪所在區域以及商圈情況進行詳細了解,并根據購買價格和未來出租價格對回報率做一個估算,在盈利的前提下方可以進行購買。
  同時,投資寫字樓,尤其是甲級寫字樓,還要看這里是否有優惠政策可以享受。孫剛表示,這也是目前重慶寫字樓比拼的一大重要軟實力。
  ■2014年高層供應量預計在1500萬—1600萬m2,占總量的7成;成交量將在1500萬m2左右,占到總量的76%
  ■以套內60—70m2之間,臨近軌道交通等公共交通產品為主
  建議:不要只考慮價格,要整體考慮性價比。
  ■2014年洋房供應量預計在200萬—220萬m2,單棟樓層數增多、單戶面積做小、垂直空間多贈送
  ■龍洲灣片區、照母山、大竹林片區將進入改需項目開發周期
  建議:多考慮擁有更多城市資源的地段。
  新盤今年玩啥花樣?
  高層越來越小、洋房越來越高、100萬級經濟別墅很俏
  高層
  ■2014年,高層住宅中,+1戶型市場占比繼續上漲,特別是兩房半產品,標準兩房、三房產品小幅下滑。
  洋房
  ■領域機構數據統計顯示,目前重慶洋房市場中,套內60-100平方米、總價在70萬-100萬元左右的洋房占了40%左右,低總價40萬-60萬元的洋房產品成交量迅速攀升。
  別墅
  ■據晟城地產統計顯示,目前重慶市場總價在300萬元以內,面積在250平方米左右的別墅占比,在三年內將突破80%。
  ■重慶購房者更偏好4-6個房間的別墅,其中4個房間最受歡迎,占比達40%。
  可變戶型增加
  重功能輕舒適度  
  銘騰機構數據顯示,近兩年來,兩房半的成交量占比呈現出持續上漲的趨勢,其中,2013年兩房半所占比重同比增長了5個百分點。
  東原地產營銷部相關負責人表示,“二變三”受歡迎的一大原因是戶型設計緊湊,可變空間強,贈送面積大,且與目前重慶的家庭結構相吻合。此外,從2013年高層產品整體表現可以看出,總價是客戶選擇的重要指標,而不是過去傳統的面積和單價。如位于彈子石CBD的藍光COCO時代65平方米空中疊墅,其可使用面積高達85平方米,總價控制在65萬,對購房者相當有吸引力。
  在吳小飛看來,2014年高層產品將呈現出三大趨勢。首先是“小”,房屋單戶面積小;其次是“大”,標準層(指平面布置相同的住宅樓層)的戶數增多,標準層面積增大,這樣會增加開發商單層的銷售面積和銷售額,但客戶居住的舒適度會相對降低;三是產品“創新”增多,比如大贈送、錯位業態等。
  單棟層數增加
  單戶面積變小  
  “2014年,洋房產品的趨勢是:單戶面積趨小;單棟樓層數增加,從傳統的4+1、5+1繼續向高處增加,當然總價就會得以控制。也因此,這會分流掉部分高層的客群,特別是在一些新區,洋房與高層的價差并不明顯的情況下,這種現象會更加明顯。”立業機構研究院市場部高級經理馬惠勤表示。
  
  此外,“高贈送”也成為2014年洋房產品的另一特點。重慶中交麗景置業副總經理鐘鳴表示,目前市場上總價在150萬以內的洋房最為熱銷,這類洋房利用露臺(計半產權)、挖地下室等手段增加了可變空間。
  在華宇地產營銷管理部總經理凌鴻看來,目前重慶的置業者主要是1.5或2次購房,未來3年之內,改需將成為重慶市場的重要力量。
  疊拼別墅盛行
  經濟型別墅稱王  
  受土地資源影響,別墅仍將是相對稀缺的物業,伴隨著消費者需求的升級,2014年,重慶別墅市場仍將被看好,而經濟型別墅將大行其道。
  經濟型別墅除了契合了購買人群的意向———在控制房間數量的同時控制總價,目前重慶市場的經濟型別墅的贈送也是吸引購買人群一大原因,譬如金科中央御院將在2014年推出的御溪別墅,套內面積在130-140平方米左右,實得面積可達230-310平方米。
  “目前重慶別墅主要搶奪的是舒適型洋房市場,2014年,總價在100萬左右的別墅還將大量面市,甚至還有更低的價格。”在凌鴻看來,未來在打造重慶別墅產品時,應重點考慮如何讓客戶花洋房的錢,得別墅般的享受。
  今年哪些板塊熱?  
  上半年北區推盤量最多,南區西區競爭激烈熱度不減,新興板塊集中放量人氣旺
  ■據搜房網不完全統計,2014年重慶主城區一、二季度加推或者推出純新盤共166個,北區有66個,占主城上半年總推盤量近4成。
  照母山板塊依舊大熱
  據中國指數研究院統計數據顯示:2013年,北部新區銷售均價領先主城,銷售面積增長最高;北碚區成交均價雖有微跌,但商品房銷售面積增幅位居榜首,整個北區需求一片火熱。
  “照母山片區引領了整個北部新區的發展。”領域市場研發中心副總監張鑫認為,2014年,隨著東原、恒大兩家房企的壓軸登場,照母山將全面進入發展的鼎盛時期。“從區域價值來講,隨著一批新項目的開發,老項目的陸續交房,以及100萬平方米的商業集群,今年的照母山區域配套將更加成熟,再加上得天獨厚的資源條件,置業者的信心將繼續增大。”張鑫表示,2014年,照母山會繼續成為熱點區域之一。
  而隨著輕軌直通北碚的開通,置業者購房去北碚的信心和認知度也將提升。以東原·碧云天為例,去年7月碧云天開盤售罄,春節期間更是達到每天去量1套別墅的銷售業績。
  ■2014年,隨著區域形象提升,公共配套成熟,大型開發商入駐,巴南區將領跑南區成為市場焦點。
  ■2014年上半年,西區有近45個盤推新。品質房企入駐盤龍板塊,也將助力西區區域價值提升。
  南區、西區
  巴南領銜南區大學城優勢凸顯  
  2013年,主城推地數量的前三中,巴南區以28宗位居榜首,換句話說,2013年主城每成交5宗地,巴南區就占了1宗。九龍坡以推地25宗位居2013年主城推地數量的第二位,大渡口和南岸分別推地22宗同列第三位。
  “今年巴南區會是一個亮點。”重慶美聯物業董事長繆鴻裕告訴記者,協信、保利、萬達、東原等品牌房企的爭相入駐,讓巴南區成為2014年市場的焦點,而龍洲灣、二塘片區也有望在今年帶領整個南區崛起。
  在張鑫看來,2014年的熱點區域———西區,也同樣具有競爭優勢。一方面,西區上半年有近45個樓盤推新,另一方面,盤龍板塊因保利、萬科等品牌房企的入駐,也將推動西區區域價值的提升。
  此外,張鑫還認為,隨著富力城商業、龍湖U城天街等商業配套的完善,“今年大學城的優勢將凸顯。”同時,諸多房企的集中放量,大學城區域或將出現量高價低的局面。
  ■2014年,中央公園板塊、蔡家板塊、悅來板塊土地供應繼續增大,三大板塊熱度持續上升。
  悅來、蔡家新興板塊潛力大
  記者采訪多家業內人士了解到,2014年新興板塊的崛起,或將影響到整個市場的格局。
  據美聯物業數據顯示,去年下半年,蔡家片區成交額高達20多億元,銷售面積超過25萬平方米,銷售套數超過2000套,其中東原·嘉閱灣的高端聯排別墅開盤便售罄。與之隔岸相對的禮嘉片區,去年下半年龍湖新宸單個樓盤銷售額近16億元,銷售面積超過14萬平方米。
  “禮嘉、蔡家作為新興板塊,更具潛力。”繆鴻裕表示,從規劃來講,新興板塊相對老區而言,規劃更具科學性;其次,重慶軌道交通經過7-8年的鋪墊,已經四通八達,蔡家片區隨著輕軌直通,未來價值更具潛力。“從房價上來說,蔡家片區的建面均價低于主城,性價比高。無論是自住還是投資都有優勢

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